Une société civile immobilière (SCI) ne vit pas toujours aussi longtemps que ses murs. Les associés décident d’y mettre fin, le terme prévu dans les statuts arrive, ou les dettes l’emportent. Dans tous les cas, une question se pose très vite : que devient le bien ?
La dissolution : la société entre en liquidation
La dissolution ne fait pas disparaître la société du jour au lendemain. Elle ouvre une période de liquidation : la société continue d’exister pour les besoins de cette liquidation (article 1844-8 du code civil), sous la conduite d’un liquidateur, souvent le gérant ou l’un des associés. La décision est publiée dans un journal d’annonces légales puis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC).
Le liquidateur a une mission simple à énoncer : payer ce que la société doit, puis répartir ce qui reste. Pour un bien immobilier, deux chemins.
1. Vendre le bien
La société vend, règle ses dettes, et les associés se partagent le prix selon leurs parts. C’est le chemin le plus fréquent quand les associés ne veulent pas, ou ne peuvent pas, garder le bien ensemble. Le prix se défend sur les ventes réelles du quartier, ramenées au prix du jour.
2. Attribuer le bien à un ou plusieurs associés
Le bien sort de la société et revient aux associés, en partage. Possible quand l’un d’eux veut le garder et indemniser les autres, ou quand les associés acceptent de rester propriétaires ensemble, hors société. L’acte se signe chez le notaire, avec une fiscalité propre au partage.
La liquidation se termine par sa clôture, publiée elle aussi, puis la radiation de la société.
La liquidation judiciaire : le tribunal décide
Quand la SCI ne peut plus payer ses dettes, le tribunal peut prononcer sa liquidation judiciaire et nommer un liquidateur judiciaire, un professionnel. Les associés perdent la main : les biens sont vendus pour payer les créanciers, aux enchères ou de gré à gré quand le juge-commissaire l’autorise (article L642-18 du code de commerce). Ici, l’interlocuteur n’est plus l’associé, c’est le liquidateur.
Ce que les associés ont intérêt à décider vite
- Vendre ou garder : plus la décision traîne, plus les charges courent (taxe foncière, assurance, entretien) et plus la liquidation s’allonge.
- Une valeur que tout le monde accepte : la moitié des blocages entre associés portent sur un prix imaginé. Des ventes réelles et récentes, ramenées au mois en cours, tranchent la discussion.
- Qui s’en occupe : le liquidateur porte la décision, mais il n’a pas à tout faire seul. Une agence vend, le notaire signe.
Bon à savoir
La dissolution est publique : c’est ce qui nous permet d’écrire à la société, à son siège, pour demander à ses associés s’ils souhaitent être accompagnés. Sans réponse, nous ne relançons pas.