Un logement vide semble ne rien coûter à son propriétaire : ni locataire à gérer, ni travaux urgents. C’est une illusion : il coûte chaque année, et de plus en plus.
Ce que coûte la vacance, chaque année
- La taxe foncière reste due, occupé ou pas.
- La taxe sur les logements vacants s’applique dans les communes en zone tendue ; d’autres communes peuvent voter une taxe d’habitation sur les logements vacants. Vide, un bien peut donc être plus taxé qu’occupé.
- La dégradation s’accélère. Un logement non chauffé et non ventilé se dégrade plus vite : humidité, canalisations, toiture. Chaque année de vacance alourdit la remise en état, et réduit le prix de vente.
- Le risque d’occupation illicite existe, et sa résolution prend du temps même quand le droit est du côté du propriétaire.
Pourquoi ces biens restent vides
Presque jamais par calcul patrimonial. Presque toujours parce que la situation humaine est lourde : un héritage qu’on n’a pas la force de traiter, une indivision qui se dispute, des travaux qu’on ne sait pas chiffrer, un propriétaire installé à six cents kilomètres. Ce propriétaire n’est pas fermé à la vente : il n’a jamais eu d’interlocuteur.
Les trois issues
1. Vendre, en l’état ou après travaux
La bonne question n’est pas « faut-il faire les travaux ? » mais « que rapportent-ils ? ». Un chiffrage honnête compare le prix en l’état et le prix après travaux, coûts déduits, sur la base des ventes réelles du secteur (DVF). Souvent, la vente en l’état est la plus raisonnable.
2. Louer
Si le bien est sain ou remis en état, la location arrête l’hémorragie et crée un revenu.
3. Le viager
Cas particulier mais fréquent : un propriétaire qui n’occupe plus le bien peut envisager un viager libre, avec un capital et une rente, sans gestion locative.
Qui sait qu’un logement est vide
La commune : l’État lui fournit la liste des logements vacants, et beaucoup écrivent déjà à leurs propriétaires. Un compteur électrique, lui, ne dit pas qu’un logement est vide. C’est pourquoi nous travaillons avec les communes : elles écrivent, et le propriétaire qui veut vendre vient vers nous, de lui-même.